2019年11月9日土曜日

063 復活、LIC不動産部オーナー忘年会 電気火災に注意


エルアイシーオーナー会開催しました。

11月2日、
草津エストピアホテルにおいて
今年も100名以上のオーナー様に
お集まりいただき恒例の
管理・サブリースオーナー様との
オーナー会を開催しました。





















今回で23回目の開催となります。
皆さまの安心・安定した
賃貸経営を長くお任せ頂く
会社である喜びと感謝の会でした。



復活、LIC不動産部オーナー忘年会

皆様からの熱い要望にお応えして、
4年ぶりにLIC不動産部忘年会を
復活させて頂きます。

融資が厳しくなかなか難しい環境ですが
「継続は力なり」不動産事業は
長いスパンで取り組んで頂く事業に
なります。

楽しく情報交換させて頂ければと
思っております。

ご案内(予約制です。

日  時:2019年12月6日
     18:30~20:30
場  所:LICグループ会員バー
     「アクアリュクス」
     JR草津駅 徒歩6分
会  費:3,000円
参加資格:収益オーナーの方、
     収益物件に興味のある方。

※ 業者の方参加は堅くお断りさせて
  頂きます。

※ 定員先着20名(会場都合)
※ お申込は本メールへご返信頂くか、
  080-3018-9254
  後藤まで、お電話お願いいたします。
※ 酒類ご提供いたします。
  お車でのご参加はお控えください。

皆様のご参加をお待ちしております。




電気火災に注意


首里城正殿、コード溶けた痕 
     火災当日も照明点灯か」 
 

那覇市の首里城焼失で、
市消防局は7日、記者会見を開き、
正殿北東部の配線と延長コードが
溶けたショート痕のようなものが
数十カ所見つかったと発表した。

産経新聞ニュースから引用



沖縄のシンボル、首里城が全焼しました。
私の妻は沖縄の出身ですが、
かなりショックを受けていました。
近年に再建された建物ですが、
沖縄の方には強い思い入れのある
建物だったようです。

ふるさと納税で少しでも
再建に協力できたらと思います。

幸いなことに火災保険に
加入していたとのこと。

最近は災害続きで保険料率が
上がっているようですが、
皆様も今一度ご所有物件の保険について
ご確認をお勧めいたします。




電気火災に注意

首里城の火災原因については
電気系統が疑われています。

不動産業に関わるものとしても
電気系統の老朽化は
注意したいですね。

雨漏り後の漏電チェックはもちろん、
火災報知器の電池交換、
リフォーム時には古くなった
ブレーカーの入れ替えも
ぜひご検討ください。

年々電化製品が増え、
タコ足配線からの出火も
少なくないようです。

最近の新築建物にはコンセントが多く
設置されています。

リフォームでコンセントを増やすことは
火災対策にもなるのかもしれません。

また、空家・空室において
給湯器の凍結を防ぐために
ブレーカーをあげたままにすることが
多くなる季節です。

今一度、電気設備の老朽化に
ご注意くださいませ。

 LICレポートへの感想や、
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買取

2019年11月2日土曜日

062 見直される寮


見直される寮


前号で紹介させて頂いた
成安造形大学のYOHAKUのように
寮 が見直されています。

滋賀の建物⑲・・・  成安造形大学学生寮「YOHAKU」




















成安造形大学の800人以上の
学生さんのうち、約4割が
下宿生だそうです。

この寮には、その4分の1の学生が
入居可能ということです。

・月額賃料  30,000円
・敷金・礼金・更新料なし 
・共益費5,000円
・水道代一律3,000円
・諸費用500円
・ネット使用料一律1,000円
・備付家具使用料1,000円
・玄関は引き戸
・各戸にアトリエ
・バストイレ別
・RC造
・大学徒歩1分

おまけにこの10月には近くに
ローソンまで出来てしまいました。

近隣のオーナーは大変です。


最近、寮を建てる大学は少なくありません。

寮と言っても住む学生を選ぶ下宿形式ではなく
普通にアパート・マンションタイプで
まとまった戸数が提供され
大学や生協が関与して
家賃が近隣相場より安かったり近かったり
学生さんに優先的に案内されます。



企業にも好景気による内部留保の増加と

少子化で難しくなった社員確保のために
オシャレな寮を建てる動きが続いており
賃貸経営においても無視できない
状況のようです。

2019年11月1日金曜日

滋賀の建物⑲・・・  成安造形大学学生寮「YOHAKU」

滋賀の建物⑲・・・ 

成安造形大学学生寮「YOHAKU」

滋賀県には10校の大学があるそうです。
その一つ、大津市の成安造形大学の隣に
成安造形学寮「YOHAKU」(余白)があります。





芸術大学の寮らしく、美しい建物です。






3棟ある建物それぞれの
ファサード(正面部分)に
成安造形大学の先生が作成された
オブジェが設置されています。










































建物を取り囲む打ちっ放しの
コンクリートの壁には
少しづつ角度が変えられた
異形の開口部が設けられ
自由で開放的なイメージを
印象づける建物です。







外壁の周囲には回廊のように
鉄製の通路・階段が作られていて
興味を引くデザインになっています。










ノーベル賞やフィールズ賞をもらうような
科学者や数学者の方々のような賢い人に
「才能・知性」を感じます。

設計士の先生に言わせると
「芸術・デザイン」の領域こそが
「才能・天才」が必要なのだそうです。

滋賀県地元の大学で
若い才能が花開くと良いですね。

不動産に関わるものとして
オリジナルなデザインの建築に
関わってみたいと思う
今日この頃です。



【成安造形大学寮 YOHAKU】
 所 在:大津市仰木の里東四丁目
 室 数:88戸
 建築年:2016~2018年

2019年10月27日日曜日

061 道路③ いにょうちつうこうけん(囲繞地通行権)


2019.10.25

吉本興業の徳井さんが
3
年間の無申告などで重加算税を
取られるようです。

昔は納税番付に載りたくないから
意図的に少しだけ遅れる人もおられましたね。

国税庁からの案内のリンクです。

確定申告を忘れたとき

(クリックすると国税庁HPに飛びます。)

納税は計画的に。


3.LICレポート                    

いつもLICレポートをお読み頂き
ありがとうございます。



諸事情で掲載物件数が少なくなっていた
お馴染みの「滋賀収益市場」ですが
今週からガンガン物件登録を
再開しております。

「この物件が○○万円に
   なるなら買いたいなぁ」


そんな感じでご相談下さい。

下記バナーからサイトへ移動します。
滋賀収益市場




道路③ 囲繞地通行権       

通る側の論理・通られる側の論理
今回は実際のケースです。





内容証明郵便

トラブルの解決にあたり、
よく使われるのが郵便局で
手紙の内容を証明してくれる
「内容証明郵便」です。

今回は以前受け取った通行権に関する
内容証明郵便のお話です。





受け取った内容証明

受け取った内容証明は
自社で取得したばかりの土地への
「囲繞地通行権
   (いにょうちつうこうけん)」を
主張する隣接無道路地(民法上の袋地)
所有者からのものでした。





無道路地と囲繞地(いにょうち)

道路に面していない土地「無道路地」。
それを囲む土地を「囲繞地(いにょうち)」
と呼びます。





囲繞地通行権(いにょうちつうこうけん)

「無道路地」の所有者(及び権利者)は、
一般的に公道に出るまで
その囲繞地を通行する権利が
あるとされ「囲繞地通行権」と呼びます。





囲繞地通行権の制限

囲繞地に対する通行権は、
無道路地の所有者がその場所を
自由に決められるものではなく、
無道路地から公道に出るための
最小限の範囲が対象とされます。

前号の長崎市の私道封鎖の場合は、
たとえ遠回りで不便になったとしても
公道があるので、単純には私道の
通行権が認められるもでは
ないようです。

また、分筆によって生まれた
無道路地の所有者には
通常は囲繞地通行権がありません。

お隣の都合で分筆された無道路地から
通路がないから通らせろと言われても
納得できませんから当然かも
しれませんね。



道路地所有者の主張

隣接無道路地の所有者の主張は、
弊社取得地を通行して農地(水田)の
維持を行うので、車両通行可能な範囲に
建築物を設けず開放することと
無償通行権の設定でした。



当時の状況

弊社は当該土地を舗装された
駐車場の状態で取得しました。

その売主さんに確認したところ
舗装以前には、無道路地の所有者は
弊社取得地の隣地にある
畦道(あぜみち)を通って
農作業を行っていたのが、
弊社取得地が舗装された段階で
勝手に駐車場に軽トラックを
乗り入れて農作業を行うように
なったとのことでした。

また少し遠回りになり、
車両の通行は難しいですが
反対側に1.2m幅の里道
(りどう:道路法の適用されない道路)
が通っており、外観的には弊社取得地は
囲繞地には当たらない状況でした。





囲繞地通行権の範囲

一般には、
 ・最低限の範囲
 ・車両の通行承諾の義務は無し
 ・償金を求めることができる
とされているようです。





弊社の見解と結末

一度も会うこともないままに、
いきなり内容証明を送りつけてきた
困ったお隣さんでしたが、
将来のことも考慮して、
なお敷地に余裕もあったので、
農作業を行う時の農機具が通れる位の
通路を取って計画を進めることにしました。

最終的には一緒に分譲マンション用地として
売却することができたので無駄な争いに
しなくて良かったと思いました。


「トラブル上等」で対応する事もある
不動産関連業界ですが、お互いのことを
思って話し合いでよりより解決を
導けると良いですね。




最後までお読み頂き、ありがとうございます。
お問合せ・ご感想は oumi@g-lic.co.jp まで


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滋賀県のアパマンショップ
http://www.g-lic.com/apaman/shop/



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2019年10月24日木曜日

【案内】収益市場滋賀


滋賀収益市場
https://www.shueki-ichiba.net/



エルアイシーの自社収益サイト滋賀収益市場の更新を再開しています。


サイトの切替のため、一時更新を停止しておりました

エルアイシーの収益サイト「滋賀収益市場」の新規登録を
再開しました。

滋賀の収益物件が集まる
「滋賀収益市場」お越し下さい。














2019年10月19日土曜日

060 道路② 市道の私道 ほか


台風の影響で、インフラが破壊され
復旧に手間取るタワーマンションが
ニュースになっていますね。

タワマンでなくても電気設備への
浸水は割とよくあり、深刻です。
ご注意下さい。


さて、インフラの維持整備は設備老朽化で
費用が増えるばかり。

水道民営化なども検討される昨今です。

コンパクトシティを目指すのであれば
郊外でインフラをどこまで公費で
維持・管理し続けるべきなのか。。。
難しい問題です。

それに引き換えるとタワマンなどでは
600室以上もあれば一つの町のようなもの。

そのインフラを民間費用で維持してもらえるって
行政としてはありがたいことかもしれんませんね。

タワーマンションの是非はともかく
都心部の効率の良い高層化は
大切な課題ですね。





060 道路② 市道の私道 ほか





道路②私道について

長崎の私道封鎖が話題です。

「突然“私道封鎖”で200世帯の住民
 困った…“通行料徴収”含め所有者の
 主張認められない可能性も」

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20191013-00010000-kantele-soci
yahooニュース 
関テレ 10/13リンク

困った問題ですね。
私道は維持管理がたいへんなので
こんな通行料金取ったところで
あまり儲かりはしないでしょうね。





私道

「しどう」と読むと
「市道」と区別できないので、
読むときには「わたくしどう」
呼んであげた方が通じやすいでしょう。

「私有地」である道路のこと。





公道

私道が民間所有の道路だとすれば、
国や地方公共団体が所有
(広義には維持管理も含む)
している道路は「公道」と呼びます。

また「市道・県道・国道」などと
名がついても公道と呼んでいますが、
私道でありながら市道認定を受けた
道路もあり、どっちなのか
すこぶるややこしい。

前面道路の登記情報を取得すると
たまに国道・主要地方道などでも
名義変更できていない私有地が
一部残っていたりしてドキドキします。

寄付してもらって終わりですが
相続で所有者のわからないものに
当たることもあります。

また地方公共団体が所有しながら
市道認定を受けていない
「公有道路」などもあります。
ややこしい。

一口で「公道」といっても

確認・協議が重要ですね。



私道・公道で重要な確認ポイント維持管理するのは誰なのか?

ここが重要ですね。

昨日、「大津市道」に指定されていて
「みなし道路(2項道路)」に指定された
「私道」を大津市で調査しました。

大津市いわく

・市道認定はしているが、
 私有地なので維持管理は
 所有者の負担。
 ただ、協議には応じる。

・市道認定はしているが、
 私有地なので完全に市道として
 供用できておらず
 通行権などは明確ではない。
 車両の通行を所有者が制限した場合は
 市ではその開放を強制はできないだろう。

 との回答でした。
 長崎の私道封鎖みたいなことは
 どこでも起こりうるようです。

 道路に穴が空いていて
 フェラーリに傷でもついたら
 道路管理責任に問われるのか?
 それも怖そうです。

大阪市内では42条3号道路
(既存道路、大概は私有地)などは
私道ですが大阪市で維持管理されている
ものが多いですね。

大津市も頑張ってほしいものです。
(大津市にも補助制度はあります。)

 「道路」について
 お気軽にご相談下さい。

滋賀の建物⑲ 西武大津ショッピングセンター


滋賀の建物⑲ 西武大津ショッピングセンター



大津のランドマーク、西武大津店の
閉鎖が発表されました。
来年2020年夏の閉店になるそうです。


 1970年万博のエキスポタワーを設計された

菊竹清訓先生の印象的な建物です。







西武大津 2019-10
















特徴の無い似たような建物が多い昨今、
この頃の建物はわかりやすいものが多いです。
かっこいいですね。





西武大津 2019-10



西武大津と言えば「階段」。
うねうねと建物の左右に配置された階段が
大胆にデザインに取り入れられています。


避難通路がたくさんあって安心ですね。






西武大津 2019-10




西武大津 2019-10









西武大津 2019-10



閉店を聞き、改めて訪問しましたが、
今は人も少なくなり、
ほとんどの階段は封鎖され、
デッキには人影が見えません。




西武大津 2019-10



現在の主要店舗。
LOFTは滋賀から
無くなってしまうのでしょうか。




西武大津 2019-10






春先に某マンションデベロッパーさんが

取得されているので、またマンションが

建てられるのでしょう。




西武大津 2019-10




せっかくなので有名な先生の設計で
面白い建物が建つと嬉しいですね。 


新しいランドマークになるような
建物が建てられて、魅力的な町になると
良いですね。






ユニークなデザインの建物です。

解体されるされる前に、一度

ゆっくりとそのデザインをご鑑賞下さい



西武大津 2019-10





西武大津ショッピングセンター
竣工:1976
設計:菊竹清訓
住所:滋賀県大津市におの浜2-3-1






2019年10月14日月曜日

059 道路① みなし道路と航空写真

みなし道路と航空写真

ドローンの活用先日、知人からドローン撮影の
会社を作ったので営業させて欲しいと
連絡がありました。

店舗を空中撮影したプレゼン動画も
メールで届きましたが、きっちりと
撮影マニュアルがあるそうで、
なかなか良いものでした。

最近は自分たちでもできるのではと、
勢いでドローンを買う会社が
多いそうですが、ほとんどの会社では
使いこなせずに眠っているそうです。

以前自宅に、お宅の屋根の瓦が
一部剥がれているので
修繕した方が良いですよ、
と営業されたことがあります。

「一年半ほど前にお隣の家を
修繕したときに気づきました」とのこと。

今更?明らかに怪しい感じです。

その場は丁重にお引き取り願って、
お隣にお願いして、我が家の屋根を
確認させてもらいましたが、
全然問題は無さそうでした。

たまたまお隣から見える屋根だから
確認できましたが、怪しい業者さんに
上らせるのも、自分でハシゴを掛けて上るのも
怖いので、このドローンは非常に気になります。

開発分譲地や一棟ものの収益物件ならば、
広告に使うのも良いのではないでしょうか。

どこかで試してみたいと思っています。


空中写真

ドローンやグーグルで
身近になった航空写真ですが、
webで米軍が撮影した時代からの
航空写真を国土地理院が公開しています。


「地図・航空写真閲覧サービス」

弊社では従前用途、埋立地の確認に
使ったりしています。

見だしたら止まらなくなるくらい
面白いですよ。
使い方のわからない方は、
お気軽にお問合せくださいませ。





接道義務とは

都市計画区域内(滋賀県では髙島市、
信楽や多賀町などの一部を除く地域)では
建物を建てる際には。

幅員4m以上の建築基準法上の道路に
2m以上(滋賀県内で特殊建築物を
建てる場合は4m以上)


接道する義務があります。




みなし道路(2項道路)

幅員が4mに満たない道路で会っても、
昭和25年11月23日時点で既に建築物が
立ち並んでいる場合は
「42条2項道路(みなし道路)」と呼び
建築基準法上の道路と見なします。

みなし道路の条件として、
基本的には

・現況幅員が1.8m以上ある道路で
・中心線から2m後退しての建物建築
 が義務づけられています。
(水路などがあれば一方後退。要確認)





みなし道路と航空写真

15年ほど前、京都市で
「2項道路」が一斉に見直しされる
事件がありました。

2項道路として認められ建築確認を降ろした家が
建ち並んでいたとしても航空写真で再確認して、
昭和23年以降に建物が立ち並んでいなかったり
田んぼだったりした道路沿いの土地が
接道義務を満たさないとして、かなりの数が
「再建築不可」の土地になってしました。

簡単に昔の航空写真が確認できるから
起こったことかもしれません。


実際の現場では、ほとんどの土地が
「43条但書道路(ただし書き道路)」
に面しているとして救済されていますが、
なかには2項道路と但し書き道路では
できることに差があり、京都市役所が
敗訴している案件もあります。



2項道路、京都市敗訴判例




京都市以外の市町村でも
同じような事例がたくさんあるそうです。


ご興味のある方は、昔の航空写真で
ご所有土地の接道も一度ご確認下さい。





最後までお読み頂き、ありがとうございます。
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2019年10月6日日曜日

058 持続可能な社会

058 持続可能な社会


消費税上がりましたね。

2%還元狙いで
我が家でもPaypay始めました。
今まで使っていたSuicaよりも
読み取りがスピーディで
便利ですね。

79歳の母のスマホにも
登録してみましたが
こちらはなかなか
難しそうにしています。

とても便利ですが、
高齢者の多い日本でも
海外みたいに広がるのでしょうか?


LICレポート vol.058「持続可能な社会























気候不順

10月になりましたが、暑い日が続きますね。
衣替えの季節ですが、中高校生の制服を見ても、
まだまだ夏服を着ている方が多いようです。

弊社でもクールビズの期間を
10月20日まで延長しています。

いつの頃からか、春と秋が短くなりました。
5月から10月までが夏で、
12月から3月までが冬、
春は4月だけで、秋は11月だけ
になったような気がします。



スウェーデンの16歳の少女の訴え

小泉環境相が参加した国連気候行動サミットでの
スウェーデンの環境活動家グレタ・トゥンベリさんの
演説が話題です。

何が正しいのかは科学者に問うとして
この一人の少女の演説で
「何かできることがないのかな」
と感じた人は少なくないようです。



業界の取り組み

不動産業界でもSDGs(持続可能な開発目標)を
テーマとした勉強会が行われています。

建築業界はもっと具体的に、
来年2020年には新築住宅の50%は
ZEH(ゼロエネルーギー住宅)にするのが
目標とされています。
ZEH-M化として共同住宅のZEH化でも
補助金が給付されます。(2019年分は終了)
また来年度分出たらご案内します。


賃貸住宅にEV充電器の充実を!


二酸化炭素の排出量減らすために
身近では
電気自動車の普及が加速しそうです。

ダイムラーベンツも2022年に
エンジン(内燃機関)の開発を
終了するようです。

そんな電気自動車普及の障害の一つは、
共同住宅での充電環境にもあるようです。

EV普及のために儲けられた、安価・無料な
充電設備が利用できるため充電ビジネスの事業化は

むずかしく単純な収益とはならないため
なかなか取り組みにくいところですが、
充電設備を設置したぶん家賃や共益費に転嫁できたり、
入居率が良くなるのであれば面白い取り組みになります。




ソーラーパネルの設置

売電価格は下がっても
導入コストもドンドン下がっている
ソーラーパネルの設置も
良いかもしれません。


断熱リフォーム工事

エ地球にも入居者のお財布にも優しいのが
お部屋の断熱性能の見直しです。
エアコン一つで夏涼しく冬暖かい
そんなリフォームをおすすめします。

エルアイシーでは建物の赤外線検査を
実施しています。
断熱材の施工不良などが非破壊検査で
確認できます。
お気軽にご相談ください。

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