販売中居住用収益物件の分析
滋賀県内居住用収益物件の
販売中一覧を会員の皆さんに
メールしました。
これらの物件を
少し分析してみました。
まずはスルガ銀行融資について
調べてみます。
●スルガ銀行抵当権物件
49件中9件 18.3％
スルガ銀行融資物件が20％弱
意外に少ない？
売りたい人はもっと多いはず。。。
●スルガ銀行融資時期
最初の融資時期 2012年3月
最後の融資時期 2017年7月
となっています。
大阪の業者さんのデータでは
スルガ銀行の融資ストップ以降は
収益物件の売買が7割以上
減少したとの分析もあります。
次は売主さんの居住先を見てみると
●県外居住売主
49件中21件 42.8％
●大阪在住の売主
49件中5件 10.2％
北は北海道から南は福岡県までの
売主さんがおられます。
大阪の売主さんが多いかと思いましたが
滋賀県の物件は気に入って持ち続ける
人も多いようです。
売主さんの物件取得方法は
●売買で物件取得
49件中32件 65.3％
「自分で建てた＋相続した」
売主さんは少なく、
購入した物件を売却する
売主さんが6割以上になっています。
収益物件の購入と言えば、昨年までは
相続対策で収益物件を購入される方が
多かったのですが、
昨年の9月に東京地裁で
相続税対策での収益物件購入を
真っ向から否定する判決が出たため、
高額の借入金で収益物件を購入する
相続税対策を行う提案を控えている
税理士さんや金融機関も多いようです。
相続税更正処分等取消請求事件
平成29(行ウ)539
裁判所の判例には残念ながら
収録されておらず、
わかりやすい記事のリンクを
貼らせていただきます。
リンク（yahooニュース）
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20200110-00024962-gonline-bus_all
昨年から話題のニュースです。
ぜひご参考くださいませ。
先月参加した相続対策の勉強会でも
相続税対策での金融機関借入の話はなく
「現金を不動産に変えて保有しましょう」
という提案が主になっていました。
相続税一点突破のハウスメーカーさんは
都心部では厳しくなっているようです。
安易な借入金での相続税対策が減って
収益物件の売却戦略の見直しも
必要になりそうです。
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アンケート中間報告
先週から、コロナウィルス問題もありLICレポート読者の皆さんにアンケートを
お願いしています。
すでに20件ほど回答頂いております。
早速のご回答ありがとうございます。
現時点の回答は
2020年4月以降は
不動産価格が上がる 21％
不動産価格下がる 63％
2020年に不動産を
買いたい 61％
売りたい 16％
といった感じになっています。
「不動産価格が下がるかも
でも早く買っておきたい」
と考える方が多いようです。
一般的には金利が下がれば
不動産価格が上がると言われていますが
大阪京都でも宿泊事業系物件を中心に
ドンドン売却に出されている状況では
このままでは上がりそうにありません。
賃貸市場は二極化が進んでいて
これまでのように下がる一方ではなく
「家賃を上げても決まる物件」が
出てきています。
キャッシュフローの改善をめざし
インカムゲインへの回帰が
やはり基調になるのではないでしょうか。
いつ不動産価格が上がり始めるのか？
税制に受ける影響も大きいでしょう。
2009・2010年にリーマンショック対策で
導入された
『2009・2010年購入の不動産を
5年経過した翌年1月1日以降に
売却した場合、法人個人に係らず、
1,000万円の売却益特別控除する。』
といった不動産の税制を利用した
景気対策が始まったら買い時かも
しれませんね。
不動産での景気対策が実施されたら
またご報告させて頂きます。
アンケートは3月31日まで実施しています。
皆さんのご意見をお待ちしております。
