スルガ銀行債務免除アメリカ家賃統制法法人設立メリット・デメリットいつもLICレポートをお読み頂き ありがとうございます。 |
 スルガ銀、物件手放せば借金免除検討Yahooニュースより「スルガ銀行のシェアハウス向け 融資で不正が多発した問題で、 同行が一部の物件オーナーに対し 不動産の譲渡と引き換えに 借金をなくす方向で検討を 進めていることがわかった。 過剰融資で価値の低い不動産が 多く含まれるが、同行は巨額の 貸し倒れ引当金を昨年度決算で 積んでおり、業績への影響は 限定的だ。」 11/21(木) 23:21配信 朝日新聞社 スルガ銀行が、物件譲渡と引き換えに 一部オーナーの債務免除に応じるようです。 良いニュースですね。 但し、スルガ銀行では評価不足の案件に フルローンで融資を行うために、 過去の自宅・別物件のリフォーム費用、 果ては学資ローンなどを利用して 物件の諸費用の融資を行っていたので、 すんなりと行かないケースも 多いかもしれませんね。 ちなみに「任意売却」や「競売」になれば 自動的に債務免除になると思う方も 多いようです。 残債務については 自己破産などの手続きを経なければ、 引き続き返済する必要があります。 交渉により債務の減額になるケースも 多いようですが、債務免除すると 利益供与となり債務者、債権者ともに 課税対象になる場合もあるようで 簡単ではないようです。 カリフォルニアで家賃統制「ここ数年、家賃統制の導入に向けた 動きが全米に広まっている。 大都市を中心に高騰を続ける 家賃に対して、借家人を支援する 団体などが州議会への 働きかけを 続けている。 そうした中で9月中旬、 カリフォルニア州議会は家賃統制法を 承認し、次いで同州知事の 署名をへて 2020年1月1日からその施行が決定した。」 2019.11.04全国賃貸住宅新聞 「アメリカ不動産事情」一部引用 米国の一部地域では家賃の 高騰が続き「家賃統制法」を コロラド州をはじめとして 施行する州が増えています。 カリフォルニア州にある サンフランシスコなどでは 単身者用の家賃が30万円以上になって ホームレスが増加しているそうです。 今回の統制法の対象は築15年以上の 賃貸物件に限定され、賃料引き上げの 上限が8％に設定されるようです。 今の日本で家賃が毎年8％上がるような事態は 考えづらいですね。ちなみに日本にも 1986年まで地代家賃統制令があったそうです。 資産管理会社の設立を考えるチュートリアルの徳井さんの 税金無申告が話題にありましたが、 芸能人やスポーツ選手が 個人事務所を設立して節税を図るように 個人と法人の税率の差に着目した 「所得分散」は一定以上の家賃収入がある 収益不動産オーナーにも高い節税効果が あるようです。 一般的に収益不動産の資産管理会社には 次のような3つの方式が利用されています。 ・不動産管理会社方式 資産管理会社を設立し管理料を支払う 旧来の方式です。 業務の範囲によりますが概ね賃料の 4％～8％の管理料を管理会社に 支払います。 ・サブリース（転貸）方式 資産管理会社を設立し、所有物件を 貸し付ける方式です。 資産管理会社は入居者にその物件を 貸し付けその差額が管理会社の 収入となります。もちろん空室リスクも有り 一般的には8～12％、最大15％の家賃収入を 管理会社に帰属させます。 ・建物（不動産）所有方式 最近多い方式です。一般的には建物を 資産管理会社に譲渡する方式です。 家賃収入は100％資産管理会社に帰属し 所得分散の効果が大きくなります。 オーナーは底地の地代を受け取ります。 高齢化対策としての法人化所得分散目的だけでなく高齢オーナーの判断能力の低下への備えとしても ③もしくは②の方式の利用は有効です。 成年後見人制度を利用すると 資産が凍結状態となるため、 家族信託方式や法人設立も 時期を見てご検討ください。 法人設立のデメリットは？法人税率の軽減もあり、法人を設立されるオーナー様が増えています。 合同会社であれば、ネットを利用すれば 10万円以下の費用で簡単に法人設立が 可能な時代です。 節税目的に複数の法人を所有される オーナーも増えています。 但し、法人1つあたり 最低でも年間7万円の法人住民税が 必要になり、法人の決算という面倒な作業も 必要になります。 法人設立をお考えのオーナー様には そのメリットとデメリットの十分な ご検討をおすすめします。 近江塾分校では今月も定番の 法人化勉強会を開催いたします。 ご興味のある方はぜひご参加下さい。 （近江塾分校 第135回） テーマ：法人設立メリット・デメリット 日 時：令和元年12月07日（日） 10：15～12：00 場 所：エルアイシー本社別館 3階会議室 費 用：無料 定 員：3名程度 下記URLよりお申し込み下さい。 https://oumilic.1net.jp/7251.html |