建物所有者の責任 いつもLICレポートをお読み頂き ありがとうございます。 |
バブル時代は建替が多い時代バブルと言えば「地上げ屋」が横行したように、古い建物を壊して 新しい建物がたくさん建てられた時代です。 バブル時代は建築費が今以上に高く 現場は今と同じように人手不足で 住宅建築現場などには 素人職人があふれていました。 将来給料や家賃、税収があがることを 前提にしていた時代です、 今では考えられないような 高金利の融資を利用して 古い建物が壊されて コストのかかる建物が ドンドン建ちました。 今でもちょっと変わった建物は バブル時代に建ったものに 多いような気がします。 ーーーーーーーーーーーーーー 最近の不動産バブルでは今回の不動産バブルは「融資」がキーワードでした。 「収益還元」という考えも 今回は広く定着しており バブル時代を超える貸付金が 低利で市場にあふれました。 バブル以来の建築費の高騰でも、 いくつもクレーンが立ち並び、 郊外でもアパートや新築住宅が ドンドン供給されています。 しかし、バブル時代と大きく違って 未来を楽観視して投資している人は 少なかったように思います。 「キャッシュフロー重視」の考えが 長い不況の間に定着したため、 バブルの頃ほどには建て替えは進まず 多くの古い建物が残され利用され続けたまま 今回の不動産バブルは終息しました。 最近は家賃も地域によっては 下げ止まった感がありますが 費用対効果を考えると 簡単に壊して立て替えるのは 難しい時代です。 ーーーーーーーーーーーーーーーー 古い構造物の問題倒壊の鉄柱、撤去完了千葉・市原のゴルフ練習場 ～ 「今後は住宅の修理や補償が争点。 ゴルフ練習場側は裁判外紛争解決手続き （ＡＤＲ）を利用し、住民と補償額の 調整を進めていく方針を明らかにしている。」～ （産経新聞ニュースから一部引用） 先日の台風で、ゴルフ練習場の鉄塔が倒れ、 隣接住戸に大きな被害が出ましたが、 やっと倒壊した鉄塔の撤去が終わったようです。 これからは補償の問題になります。 十年に一度の天災だから「不可効力」で 火事の時と一緒、法的賠償義務はないと ゴルフ練習場側は言っているようです。 工作物の設置・保存に瑕疵があれば、 工作物の占有者は被害者に対して 賠償する責任を負います。 瑕疵がなければ責任を問えず、 賠償も無し。 工事現場は台風前にネット・シートを たたみます。今回練習場ではネットを 下ろさなかった責任も？ 「不可抗力」なのか「瑕疵」なのか 今後の進展に注目です。 ーーーーーーーーーーーーーーーーーーー 地震でアパートが倒壊したら？神戸地裁 平成11年9月20日の判例です。中古購入した築16年のマンションが 阪神淡路大震災で倒壊し、入居者4名が 死亡しました。 周辺家屋が全て倒壊ならば 地震の不可抗力でしたが、 周辺はそれほどでもなかったようです。 判決では 「建築当時を基準に考えても 建物が通常有するべき安全性を 有していなかったものと推認できる」 として「設置の瑕疵」有りと認定されました。 倒壊原因の半分は地震として 半分の1.2億円の損害賠償が 所有者に命じられました。 建築当時の基準に照らしても 安全不足の手抜き工事物件 だったそうですが、所有者は 図面無しで購入しており そんな事情は知りません。 建物に瑕疵があれば 所有者は無過失でも責任を問われる その結果の判決です。 ーーーーーーーーーーーーーーー 構造物の経年劣化に要注意昨年は地震で、学校のブロック塀が倒れて小学生が亡くなりました。 ブロック塀の倒壊では、 中古で買って経年劣化に気づかなかった 所有者に損害賠償を命じる判決も 地震を理由に所有者の瑕疵と 認められなかった判決も どちらもあるようです。 不動産業者が物件に付けさせて頂く アパマンショップの看板も 台風で飛ばされて人を傷つける 可能性があります。 私も付けっぱなしで忘れている 看板があるかも。。。 人ごとではありません。 ーーーーーーーーーーーーーーー ご所有物件のチェックを今一度オーナー様とお話ししていると古い物件ほどキャッシュマシーンとして 優秀なお話も多いです。 また、古い建物を中古取得した場合の 減価償却など魅力がたくさんあります。 最近は味のあるリノベで新築よりも 好まれる物件も多いように思いますが、 物件の安全性についてのチェックも 重要です。 ーーーーーーーーーーーーーーー |
LICレポートへの感想や、 お問合せ・ご意見を お聞かせください。 お待ちしています。 ご意見・ご感想はこちらから ⇒ oumi@g-lic.co.jp 発行者 株式会社エルアイシー 住所：滋賀県大津市大萱一丁目4番15号 TEL 075-583-5551 FAX 077-543-3968 【LICレポート担当 後藤迄】 |