皆様よくご存じのように
駐車場代は消費税課税売上です。
敷金での貸主の原状回復工事も
課税売上にあたるそうです。
（国税庁へのリンク）
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/shohi/02/06.htm
家賃込みの一定額水道代も課税
（国税庁へのリンク）
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/shohi/09/02.htm
知らぬ間に課税売上（但し免税事業者）に
なっているかもしれませんね。
登記されているが、現存しない建物
不動産調査で登記情報を確認するときには、
大切なポイントがあります。 現在ある建物の登記情報を 取得するだけで無く、 その土地上の全ての建物の 登記情報を取得して下さい。 たまに現存しない建物の登記が 残ったままになっている場合が あります。 その場合には土地所有者と その建物所有者が異なる場合が多いのですが その際には土地所有者からの委任状を得て、 土地家屋調査士に法務局に申請してもらい、 法務局で現地調査や建物の登記名義人への 通知を経て、建物の滅失登記が完了します。 概ね2～3週間の時間が必要になります。 私も大きな土地の売買で建物を解体して 売却する際、 登記滅失できていない 第三者名義の建物が見つかり 決済間近で間に合うかヒヤヒヤした 経験があります。 土地上の建物の登記情報を全て調べる 一手間かけるだけのことですので、 古い家などをご売却の際には 古民家・境界が不明瞭土地などの 調査に精通しているエルアイシーへ まずはご相談下さい。 建物図面が無い古い建物の売買
彦根市で来年売り出しすべく、
かなり立派な古民家を調査中です。 この建物は、登記情報はあるのですが、 築年不詳で法務局に備え付けられた 建物図面がありません。 登記情報に記載されている建物と 現存している建物の面積も大きく異なり 整合性がなかなか取れない状況です。 こういった場合、市町村の固定資産税課で 家屋図面と家屋課税台帳を取得すると 参考になります。 この建物でも平成5年に行われた 建物内の調査結果に基づいて作成された 家屋平面図等が取得できました。 不詳となっていた築年も 「明治23年」「大正14年」といった情報が 記載されてあります。 税金を集める機関の情報って すごいですね。 この家屋情報は、毎年航空写真を基にした 現地調査で更新されており、未登記建物の 解体なども反映されています。 私の経験では、 未登記で解体済みの建物が そのまま課税されたままになっていたり、 隣地の建物が間違って含まれていることも 少なくありません。 ご売却の予定などが無い場合でも ご所有不動産の課税状況について 一度物件所在地の固定資産税課で 確認されても良いかもしれませんね。 相続対策としての不動産調査
土地境界の確定、建物登記状の整理は
相続の際にも役に立ちます。 相続人さんの多くは、相続財産の境界を あまり把握できていないので、 相続後の境界確定で隣地に強く 主張できない場合が多いことはもちろん 土地を分筆して売却する際にも、 以前は分筆する土地のみ測量して 残りの土地を「残地」として 処理することが可能でしたが 現在基本的には全ての土地境界を 確定しないと分筆・合筆が出来ず それなりの時間がかかります。 相続税などに土地売却費用を充てようと お考えの方はご注意を。 官民境界確定（道路や河川など 公有地との境界確定のこと）では 立会まで1～2カ月は待たされることも 多くあります。。 農地であれば農地転用などの許可を 得る必要もあり、 将来処分をお考えの 不動産につきましては早めの境界確定を オススメいたします。 地価の高い地域では、接道する路線価の 高い・低いを利用して、分筆で土地評価を 下げるようなこともあるようです。 登記と融資
投資家の方々にとって登記の重要性は
「融資＝金融機関の評価」になります。 収益物件の土地では「境界非明示」 （売主は現地において境界を明示しない） 売買も多いですが、あきらかな越境などが ある場合や、 建物でも登記床面積・種類と 建築確認などの記載に大きな差異には ほとんどの金融機関で調査が厳しくなり 融資が受けづらくなります。 不動産経営は「税金との戦い」となり 現在の優良物件でも年を経て 「デッドクロス」（減価償却が減り、 帳簿上の黒字が大きくなり所得税が増え 繰入金返済すると現況赤字となること） になれば、物件を入れ替えていく必要が あります。 将来の換価性を高めるためにも ご所有不動産の価値が毀損されていないか ご留意下さい。 士業の先生などのブレインを作る先日12月6日に既報の投資家忘年会を開催させて頂きました。 その会にて、土地家屋調査士の藤本先生にも ご参加賜り色々貴重なお話をお伺いさせて 頂きました。 エルアイシーには近江塾などで 講師もお願いしている優秀な士業の先生方が おられます。 不動産についてお悩みがございましたら お気軽にエルアイシーへご相談下さいませ。 |
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