177 2022年問題 生産緑地が解除可能に

2022年問題
　生産緑地が解除可能に

今回は 017　2022年生産緑地問題って何？ 018 たくさん有ります、20XX年問題 のリライトです。 生産緑地は地図で確認できます。 大阪市内には魅力的な土地は 少ないのですが、京都は「京野菜」が 京都の土壌でないとうまく育たないそうで けっこう良い場所にも農地が 残されています。

1．納税猶予開けの土地は大人気 本日、農地を相続した際の 「相続税の納税猶予」が 今年終了する地主さんと 近江塾担当の弊社顧問税理士の 今井先生に今後の相談に行ってきました。 納税猶予とは、 「相続した農地で 　 20年間農業を続けます」 と届出して特例が認められると、 市街化区域の評価の高い土地を 農業投資価格という低い評価で 相続できるという大きなメリットが ある制度です。 但し、この20年間は 「売れない、 貸せない、 建てられない、 お金を借りられない」 といったなかなか厳しいデメリットも ある制度です。 納税猶予は登記簿に延滞税として 抵当権（当時は大蔵省でした。）が 設定されるので、それを見た アパートメーカーや不動産業者が たくさん詰めかけます。 投資家の皆さんから見ると うらやましい話かもしれませんが 三代にわたってこの地主様と お付き合いしていると 土地を守ることは本当に たいへんだなぁと思います。

2．京都の納税猶予は 　　　亡くなるまで続く 滋賀県では20年間頑張って 農業を続けると免除される 相続税の納税猶予ですが、 京都市などの都市部では より厳しくなり、 亡くなるまで 農業を継続する必要があります。 都市部の市街化区域の農地に対して、 維持費を安く（固定資産税の農地並課税） 相続税をほぼ無税（納税猶予適用条件） にできる「生産緑地」という制度があります。 生産緑地を受けると前述のように ・農地評価＋農地課税で安い維持費 ・納税猶予が適用可能でほぼ相続税無税 という大きなメリットがあり、 たくさん方が指定を受けておられますが、 この生産緑地＋納税猶予の制度を利用すると 死ぬまで体調を壊してもずっと農業を 続ける必要があります。 相続税がかからなくなるとしても なかなか大変ですね。 基本亡くなられるまでとなっていますが 30年間営農して条件を満たせば解除することも 可能です。

3．2022年問題とは？ この生産緑地制度という 滋賀県にはない制度ですが、 お隣の京都市には 日本全国の市町村で一番広い面積、 甲子園球場159個分の生産緑地が 指定されています。 この生産緑地ですが、 最初に生産緑地の指定を受けた土地が 生産緑地指定後30年経過するのが 2022年になります。 京都の地元の信金さんが、 「2022年問題が表面化してくると 　 融資はかなり厳しくなると思います」 というくらいの激震が予想されています。 京都市内で、2022年に生産緑地の解除が 可能な土地のうち ・5％が売却されると土地分譲数が 　 現在の約4倍になります。 ・5％へアパート建築がされると 　 年間の募集戸数が3倍以上に増加します。 今でも大阪や京都の新築は なかなか決まらないのに 大丈夫なのでしょうか？

4．滋賀県への影響は？ 京都市内でも人気があって 人口維持が見込まれる地域は 利便性の高い都心の一部です。 京都市の内で、伏見区、北区、 東山区、 西京区などは 滋賀県で言えば東近江市よりも 今後の人口減少する可能性が 高いと言われています。 今までは京都市内から 土地が安くて住環境の良い 滋賀県へ家を建てたりして 移り住まれる流れでした。 今後は利便性の高い京都中心部へ 県内高所得者層の移住がおきています。 加えてこれからは、京都郊外で 供給過剰により滋賀県も大きな影響を 受けそうな気もします。 要注意ですね。

LICレポートへの感想や、 　お問合せ・ご意見を 　お聞かせください。 　お待ちしています。 　ご意見・ご感想はこちらから 　⇒ oumi@g-lic.co.jp

x