【新春企画】
　滋賀のオーナー
　　　インタビュー

滋賀県草津市　
　大黒オーナー

「初めての一棟ものは
　　エルアイシー売主の
　　　大津市新築RCでした。」

新春インタビューは

草津市の大黒オーナーです。

以下、

D：大黒オーナー

L：LICレポート

L.本日は急なお願いで申し訳ございません。

　宜しくお願いします。

D.宜しくお願いします。

L.大黒オーナーは、サラリーマン属性で

　全くゼロから専業大家さんにたどり着かれた

　成功大家さんです。

　最初はどういった経緯で不動産投資を

　始められたのでしょうか？

D.バブル時代、29歳の頃に新築区分投資を

　始めました。融資は公庫や生保を

　利用しました。

　合計4戸購入して、1戸目は近江八幡で

　購入し約840万円の利益を出して

　5年後に売却、 2戸目は大阪市内で購入し

　25年間保有してエルアイシーに依頼し

　簿価で売却しました。

　3戸・4戸目は竣工前の平成3年にバブルが

　崩壊しそれなりの手付金を放棄して

　解約しました。

L.バブル崩壊後の不動産価格の暴落は激しく

　医師だった私の伯父は当時保有不動産の

　売却時期を見誤って、15年後に病院も

　手放して自己破産しています。

D.そういう時代でしたね。

　「見切り千両」です。

　手痛い出費でしたが早めに撤退できて

　良かったです。

L.最近は値上がり転売を期待した新築区分投資が

　東京を中心にまた流行っていますが、

　やはり難しい投資のように思います。

D.新築区分投資のCF（キャッシュフロー）は

　期待できません。

　「減価償却が経費になる」も

　営業トークですね。

L.その後も不動産投資は続けられたのでしょうか？

D.一旦不動産投資は中断しました。

　中断していた不動産投資を平成15年に

　再開しました。自宅の住み替えなどで

　自己資金も増やしており、不動産投資の

　本も100冊以上読んで勉強しました。

（大黒オーナーは不動産投資本は

　ほとんど購入され、本を置くための

　部屋もお持ちです。）

D.再開後は、滋賀県で中古区分の

　ファミリー向を購入しました。

　中古区分投資は

　「値下がりしない」

　「客付けしやすい」

　特徴が有り、私的年金に

　向いていると思います。

L.そこから一棟収益に進まれた理由は？

D.中古区分投資では、融資を使って

　購入するとほとんどCFが残らず、

　リストラの波に備えたい

　私の当時の目的にあいませんでした。

L.最初の一棟収益は？

D.約2年、一棟収益購入をと頑張りましたが

　今と同じでサラリーマン属性では

　一棟目の融資が一番大変で

　苦戦していました。

　そんな時に当時のエルアイシーから

　紹介されたのがエルアイシーが売主の

　新築の一棟RCでした。

　□ 融資自己資金一割

　□ エルアイシーのサブリース

　□ RC造で期間30年 金利2.6％

　の融資を引くことが出来ました。

　購入した物件はJR石山駅から徒歩13分

　前面道路は幅員6ｍ間口20ｍ以上で

　評価が高い新築物件だったので

　金融機関も融資しやすかったのだと

　 思います。

（大黒オーナーは若い頃に金融機関から

　融資を受けやすくなるよう宅建の資格も

　取っておられます。）

　土地から建てるのではなく、家賃もすぐに

　入ってくる一棟RCの新築売り物件を

　滋賀県で買えたのは幸運でした。

L.現在何室所有されていますか？

D.2021年にエルアイシーの吉田さんに

　甲賀市の物件を

「どうしても買いたいひとがいる」

　と強くお願いされて売却したため

　現在、168室所有になりました。

　2021年12月時点では3室空室があり、

　 入居率は98.2％になります。

L.企業から「寮としての買取りたい」

　との希望に応じて頂き、その節は

　ありがとうございました。

　（昨年、売却して頂いた物件は、

　元々私の先輩が相続して空室が

　多くて困ってた物件でした。

　大黒オーナーに相談したら、

　すぐに良い価格で買って頂けて

　本当に助かりました。）

D.賃貸需要は少ない難しい立地でしたが、

　賃貸物件の供給も少ないと知っていて、

　当時築15年のRC造としては高利回りで

　何より金融機関の積算評価が高かったので

　まだまだ保有していたかった物件です。

　 少し残念でしたが、これもご縁ですから。

L.大黒オーナーは上場企業を早期退職後、

　5年間建築・不動産のお仕事をされていて

　滋賀県内の賃貸需給をよく調査された上で

　物件を評価されているように感じます。

　 購入物件の検討基準を教えて頂いて

　良いですか？

D. 日帰り可能エリアに限定しています。

　金額は「融資が引ける金額まで」

　またRC造・鉄骨造は人気があって

　あまり利回りが良くないのでCFを考えて

　長期融資が可能な築20年以内の物件を。

　 木造や軽量鉄骨造は利回り優先して

　築古物件にも投資しています。

　気になった物件はシミュレーション

　（収益、積算）して、一覧表化して

　保存しています。

　検討した物件は入手資料も

　保存しています。

　（ご自宅に訪問させて頂いたときに

　 見せて頂きましたが、10年以上分の

　売収益物件がエクセルでまとめられていて

　大変わかりやすかったです。

　収益物件購入を検討されている方には

　真似して頂きたいと思います。）

L.読者の方から、法人設立についての

　 質問が多くあります。

D.私は法人化して7期目です。

　法人化した理由は融資のためです。

　家族が保証人を嫌がり

　法人設立しました。

　連帯保証人が代表者の自分だけで

　良いので将来法人化を予定しているなら

　早い方が良いのではないでしょうか。

L.今後のビジョンなどをお聞かせ下さい。

D.コロナの影響で、もう一段

　景気が悪くなる可能性もあると

　考えています。

　投資家の間ではインフレが

　期待されていますが

　需給バランスが崩壊するので

　良いことばかりと思えません。

　 駅前好立地の大型物件は

　利回りが低いですが

　客付けを考えると魅力があります。

　今後融資がつくよういなったら

　検討したいと思います。

　私は大阪出身です。

　24歳から滋賀県に住んでいますが

 「滋賀県で不動産投資を

　　　　　やれて良かった」

　
と思っています。

L.本日はお忙しいところ本当に

 　ありがとうございました。

最後に大黒オーナーから頂いた

格言です。

（編集後記）

本年はエルアイシーグループで

皆様に喜んで頂けるような

新築投資物件を企画したいと

思いました。

聞き手：後藤