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市街化調整区域非賃貸建物問題
市街化調整区域は基本的には建物を建ててはいけない地域になります。
また、市街化区域に建っている建物は自分で住まなくなったら賃貸に出すことが可能ですが、調整区域に自己居住目的で建てた建物は「非賃貸建物」となり、基本的には貸し出すことが禁止されています。
💡 実務での実体験：目的外利用への厳しい目
調整区域は許可を得た目的以外の利用には特に厳しいようです。
私も以前、大津市から「ドライブイン」として許可を得て賃貸していた調整区域のレストランで、駐車場の一部にタイヤ販売スペースを併設されたところ、借主さんが大津市からしつこく中止命令を受けてしまい、結果的にタイヤ販売は中止されました。
タイヤ用にコンテナを置かれただけだったのですが、これも「目的外利用」になるようです。エルアイシーとしても、駐車場でタイヤを売るとは聞いていなかったので、中止してもらえて良かったです。
（ちなみにその前はレストランとは名ばかりのルアー屋さんだったのですが、その時は中止命令などはなかったようです……笑）
基本的に賃貸不可となる理由として、農家の方は調整区域でも農家住宅を建てることができるため、それを次々と建築して賃貸住宅にしてしまう（乱開発される）ことを防止する目的だと役所で聞いたことがあります。
なお、市街化調整区域であっても、都市計画法第34条第11号・12号許可という、調整区域内でも建物を建てられる地域があります。
近江八幡市の場合は、この地域内であれば非自己用（賃貸用）としての利用も条件付きで可能だそうです。具体的には以下の要件を満たす必要があります。
- 敷地面積：200㎡以上
- 前面道路の幅員：4ｍ以上
最近は、他の市町村でも徐々に規制が緩和されつつあります。
📌 滋賀県内の主な規制緩和トレンド
- 東近江市： 2023年6月1日から制限が大きく緩和され、調整区域でのアパート建築が可能になりました。当社の管理部に聞くと、すでに何棟もこの緩和を受けてアパートが建てられているようです。
- 大津市： 許可を得ることで、調整区域の既存住宅を賃貸として活用可能になりました（空き家対策の一環）。
こうした特例を利用するにあたっては、あらかじめ市町村などへの綿密な確認が必要になります。基本的には調整区域の住居だけでなく、許可を得て建てられた工場や店舗などの建物でも、「賃借（テナント）」ではなく「自社所有」してもらわないと利用できないものも多いので注意が必要です。
市街化区域でも建築不可？
また、市街化区域であっても、資材置場や駐車場として借地契約した場合は注意が必要です。
この場合は「建物を目的としない土地賃貸借契約」となるため借地借家法が適用されず、居住用であれ事業用であれ、一切の建物を建てられません。
⚠️ 土地を貸し出す際の注意点
このような契約内容であるにもかかわらず、無断で建物を建ててしまうと即契約違反となります。土地を貸し出す際には、その使用目的と契約の種類（借地借家法の適用の有無）に十分ご注意くださいね。
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