2020.02.13リライト
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「 用途地域に要注意」 |
3．LICレポート
いつもLICレポートをお読み頂き ありがとうございます。 除夜の鐘がうるさいのは？最近は不寛容な社会になり、除夜の鐘を撞けなくなったお寺が増え 毎年この時期にニュースになります。 yahooニュースへのリンク ニュースを見ていると 混み合った住宅街のお寺もあり 大晦日の夜に延々と お隣で鐘を撞かれたら なかなか厳しいのかもしれません。 なぜお寺はどこにでもあるのか？ 13ある用途地域商業地域、工業地域など13の地域に分けて定められ 建築可能な建物を制限するのが 「用途地域」です。 先ほどの図表のように 「神社、寺院、教会等」 「巡査派出所、一定規模以下の 郵便局等」 「公衆浴場、診療所、保育所等」 の3種類の建物だけが、 全ての用途地域で建築可能です。 お寺は古くから同じ場所に あることがほとんどなので 可哀想ですが、除夜の鐘や 保育所などの騒音問題は ここにあるのかもしれませんね。 また 「住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿」 については、 「工業専用地域」には建てられません。 工場の敷地に寮を建てようとして 建てられないこともよく有ります。 |
用途地域に要注意 多くの土地には、都市計画や用途地域が 定められ、利用が制限されています。 最近、賃貸の業務委託契約書を チェックしていると 「第一種低層住居専用地域」 内の店舗がありました。 下の図表のように一低住専の地域には 店舗や事務所は建てられません。 （用途地域指定前からの建物や、 要件を満たした兼用住宅を除く） 滋賀県HP「土地利用」 |
民泊ブームで「簡易宿泊所・旅館」を
検討された皆様はよくご存じかと 思いますが、「低層」「中高層」ともに 「住居専用地域」では「宿泊施設」は 基本建築不可です。ご注意を。 以前「中高層住居専用地域」の土地を 所有され、そこに事務所ビルを建てた方が おられました。 その際に近所の建築に詳しい方の反対を受け 違う用途を理由にビルを建築されました。 その後、事業縮小に伴い賃貸・売却に出されましたが 店舗や事務所用途で使えないビルは なかなか売却も賃貸も難しく困った記憶があります。 民法改正の影響2020年4月の民法改正で、「瑕疵担保責任」は 「契約不適合責任」に。 買主が契約の目的を達成できなければ 売主は契約不適合責任です。 店舗目的に土地を買ったが 住居専用地域で建てられない といった話は今でもよく耳にします。 「購入目的を明確に」 今後の不動産取引の流れになります。 調整区域非賃貸建物問題同じく賃貸の業務委託契約書をチェックしている中で、郊外で 賃貸に出される戸建がありました。 賃貸で都市計画・用途地域の チェックが重要なのが 「店舗」と「戸建」です。 LICレポート037号 でもお話ししたように、 調整区域に建てられた 自己利用の建物は基本的には 「賃貸不可」です。 条例で緩和されている地域もありますし 黙って貸し出してもばれないと お考えの方も多いかもしれませんが 調整区域の店舗で許可業種と違う 業務を行おうとして、大津市の巡回で 禁止された方もおられます。 意外と市町村ではチェックしているようで 特に店舗は要注意です。 戸建の場合でも某市で相談したところ 「農家用住宅」や 開発審査会の許可を得て建てられた 属人性（その人だから許可を得られた建物） がある建物に関しては、売却が制限され 賃借しても後からかなり面倒になるそうです。 なお、その戸建住宅は 「非線引き区域（一部特殊な建物を除いて 建築可能な地域）」に建てられていたので、 賃貸利用可能でホッとしました。 香川県は調整区域廃止大阪市には調整区域はありません。（大阪府にはたくさんあります。） また、私の田舎、四国の香川県は 平成16年に調整区域を廃止しました。 この影響で、旧調整区域内で アパート建築ラッシュがおこったようです。 税収アップには良いのかもしれませんね。 皆様にもご所有不動産の 都市計画・用途地域のご確認を オススメいたします。 |